📢 현재(2026년 3월 22일) 기준 열람 절차가 진행 중입니다...
2026년 1월 1일 기준 공동주택(아파트·연립·다세대) 공시가격(안)이 지난 3월 18일 전격 공개되었습니다. 올해는 공시가격 현실화율이 전년과 동일한 69%로 동결되었음에도 불구하고, 지난해 서울 및 수도권 주요 지역의 집값 상승분이 반영되면서 많은 세대의 보유세 부담이 늘어날 전망입니다. 현재 진행 중인 열람 및 의견 제출 일정과 직접 계산해 볼 수 있는 보유세 산식를 정리해 드립니다.
1. 2026년 공시가격 열람 및 이의신청 일정
●가격 열람 및 의견제출: 2026년 3월 18일(수) ~ 4월 6일(월)
●결정 공시일: 2026년 4월 30일(목)
●이의신청 기간: 2026년 4월 30일(목) ~ 5월 29일(금)
●조회 방법: 부동산공시가격 알리미 사이트 및 시·군·구 민원실
현재(3월 22일)는 공시가격(안)에 대한 의견을 제출할 수 있는 기간입니다. 소유하신 주택의 공시가격이 시세 대비 과도하게 높게 책정되었다고 판단되면 4월 6일까지 온라인이나 서면을 통해 의견을 제출해야 합니다. 공시가격은 재산세와 종부세뿐만 아니라 건강보험료, 기초연금 수급 자격 등 총 67개 행정 지표에 활용되므로 반드시 기간 내에 확인하시기 바랍니다.
2. 재산세 계산법: 과세표준 및 세율표 (2026 최신)
재산세 산출 공식
재산세 = (공시가격 × 공정시장가액비율) × 세율 - 누진공제액
●공정시장가액비율: 1주택자(43~45%), 다주택자(60%) 수준 적용
●특례세율: 공시가격 9억 원 이하 1주택자는 일반 세율보다 0.05%p 낮은 특례세율 적용
3. 종합부동산세(종부세) 부과 기준 및 공제액
종합부동산세는 인별로 전국 주택 공시가격을 합산하여 일정 금액을 초과할 때 부과됩니다. 2026년에도 1주택자 기본공제 12억 원 기준은 유지되나, 집값 급등으로 인해 서울 지역을 중심으로 과세 대상자가 전년 대비 50% 이상 증가했습니다.
●1세대 1주택자: 공시가격 12억 원 초과 시 부과
●다주택자(법인 제외): 인별 합산 공시가격 9억 원 초과 시 부과
●공정시장가액비율: 2026년 현재 60% 적용 유지
4. 1주택자 특례: 공정시장가액비율 및 세부담 상한제
●공정시장가액비율 인하: 1주택자에 한해 공시가격 3억 이하는 43%, 3~6억 44%, 6억 초과 45% 적용
●세부담 상한제: 전년 대비 재산세 상승폭을 5% 이내로 제한 (과표상한제 도입)
●고령자·장기보유 공제: 1주택자의 경우 최대 80%까지 종부세 세액공제 가능
정부는 급격한 보유세 상승을 막기 위해 여러 안전장치를 가동하고 있습니다. 특히 과표상한제가 본격 시행되면서, 공시가격이 아무리 많이 올랐어도 실제 납부하는 재산세 과세표준은 전년 대비 5% 이상 오르지 않도록 억제됩니다. 다만, 종부세의 경우 전년 대비 150%까지 오를 수 있는 세부담 상한선이 있어 강남권 등 고가 주택 보유자는 전년보다 세금이 크게 늘어날 수 있습니다.
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5. 보유세 납부 시기 및 절세 팁
●재산세 1기: 7월 16일 ~ 7월 31일 (건축물분 및 주택 1/2)
●재산세 2기: 9월 16일 ~ 9월 30일 (토지분 및 주택 1/2)
●종합부동산세: 12월 1일 ~ 12월 15일
●절세 포인트: 부부 공동명의 활용(종부세 인별 공제), 6월 1일 이전 매도 시 당해 보유세 면제
보유세의 과세 기준일은 매년 6월 1일입니다. 따라서 집을 팔 계획이 있다면 5월 31일까지 등기 이전을 마치는 것이 유리하며, 반대로 집을 살 계획이라면 6월 2일 이후에 잔금을 치르는 것이 당해 보유세를 피하는 정석입니다. 또한, 부부 공동명의는 종부세 계산 시 각각 9억 원(합산 18억 원)의 공제를 받을 수 있어 1주택자 단독명의(12억 원 공제)보다 유리한 경우가 많으므로 세무 상담을 통해 명의 변경 실익을 따져보시기 바랍니다.
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